وبلاگ دانشجویان کارشناسی ارشد حقوق خصوصی

حقِ سرقفلى یا حق کسب و پیشه و تجارت، ابتدا در میان بازاریان و روابط تجار رواج پیداکرد،به طورى که طى سالیان متمادى این حق از جمله حقوق شخص مستأجر در عین مستأجره به حساب مى آمد به این صورت که مستأجر ملک تجارى طبق معمول با پرداخت اجاره بهاى ملک،مالک منفعت عین مستأجره مى شد،ولى برخلاف قواعد و اصولى کلى حقوقى با انقضاء مدت اجاره، طبق عرف معمول بازاریان و تجّار، شخص موجر حق تقاضاى تخلیه ملک تجارى را نداشت؛ لذا با انقضاى مدت اجاره، مستأجر داراى حق تقدم و اولویتى بر دیگران مى شد، مگر اینکه خود وى راضى به تخلیه ملک مى شد یا آن که موجر ملزم مى شد تا مبلغى پول در قبال تخلیه ملک به او بدهد. ایجاد چنین حقى براى مستأجر با این توجیه همراه بود که چون مستأجر محل تجارى در محل کسب و پیشه خود داراى اسم و رسمى شده و به عبارت حقوقى، شهرت تجارى کسب نموده؛ لذا شخص موجر حق نداشت با بیرون راندن وى کسب و تجارت مستأجر را منتقل کرده و ضرر برساند، خلاصه آن که این عقیده به مدت طولانى در بین بازاریان رواج یافت و جنبه الزامى به خود گرفت به گونه اى که،کمتر کسى یافت مى شد که از پذیرش این عرف مسلم خوددارى کند و یا از آن ناآگاه باشد. این موضوع از جمله مسائلى بود که طى سالیان متمادى دستگاه هاى قضایى، حقوقدانان و على الخصوص فقها را به خود مشغول کرده بود. در این میان، اکثر فقهاى معاصر با موضوع سرقفلى که متعارف بین مردم بود موافق نبودند و آن را پدیده اى ناهمگون با اساس و مبانى حقوق اسلامى مى دانستند؛ لذا وجود این نوع حق، سبب مناقشات زیادى گردید. قضات وجود چنین پدیده اى را که بر اثر ترویج مستمر در روابط تجارى بازاریان و تجار حقِ سرقفلى یا حق کسب و پیشه و تجارت، ابتدا در میان بازاریان و روابط تجار رواج پیداکرد،به طورى که طى سالیان متمادى این حق از جمله حقوق شخص مستأجر در عین مستأجره به حساب مى آمد.

حقوقى چون،حق تحجیر،حق وثیقه، حق دینى ناشى از انتقال مال غیرمنقول، حق سرقفلى، حق مالکیت ، حق حریم، حق مستأجر نسبت به عین مستأجر، و بطور کلى تمامى حقوق عینى بر اموال غیر منقول، از جمله حقوق غیر منقول تبعى محسوب مى شوند.

طبق قانون سال 56: « سرقفلى حقى است که بدون پرداخت مبلغى در قبال آن، به نفع مستأجر ایجاد مى گردد.

اما طبق قانون سال 76 «حق سرقفلى علاوه بر پرداخت اجاره بهاى ثابت عین مستأجر، درقبال عوضى به نفع مستأجر ایجاد مى گردد، به عبارت دیگر بر عکس وضعیت قانون 56 حق سرقفلى نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء بوجود مى اید

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول براى خویش قائل به سرقفلى هستند.بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، داراى این امتیاز مى گردد.همانطور که پیداست معناى عرفى سرقفلى موافق با قانون سال 76 مى باشد.

حقوق غیرمنقول تبعى (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمى را براى منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد مى کند،

همانطور که حق سرقفلى نیز (معناى موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهاى ثابتى است که براى مستأجر ایجاد مى شود و طبیعتا حق تقدمى را براى وى در صورت انقضاء مدت ایجاد مى کند و چون حق سرقفلى نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول مى باشند لذا از این لحاظ شباهت تامى بین این دو حق وجود دارد.

در صورتیکه اگر حق تقدم موجود در سرقفلى تابع معناى دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معناى اول مى بود،به لحاظ شکلى، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت مى شد.

به وجود آمده بود به دید نقّادانه مى نگریستند و به دلایل گوناگونى از استناد به آن در آراء صادره، خوددارى مى کردندو تا این که، درنهایت قانون گذار وقت به دلیل استمرار و استقرار این حق در اذهان مردم و داشتن جنبه الزامى، مجبور به تایید و امضاى آن شد(حکم امضایى)؛ بنابراین از سال 1339، عملاً این موضوع در قانون روابط مالک و مستأجر پیش بینى شد. در واقع، مى توان گفت ضرورت تصویب قانون سال 39،نتیجه این الزام عرفى بود که باعث شد تا موضوع سرقفلى حتى بعد از تفسیر و تحولات بسیارى که طى قوانین مکرر التصویبى که تا سال 1379 ادامه داشت، همچنان پابرجا بماند.

تبیین و تشخیص رابطه سرقفلى با حق غیرمنقول تبعى

حال بعد از بیان سیر تاریخى حق سرقفلى،نوبت به بیان برخى موضوعاتى مى رسد که در تقابل با حق سرقفلى،ممکن است،ایجاد شبهه و یا خلط مفهوم کند به صورتى که تشخیص محدوده هر یک از آن مفاهیم به طور دقیق و واضح،ممکن نگردد؛ بنابراین باتوجه به این که توضیح همه مفاهیم مشابه با سرقفلى،در این مقاله نمى گنجد، لذا به مقایسه و تحلیل یکى از مفاهیم حساس با حق سرقفلى مى پردازیم. یکى از این مفاهیم، مبحث حق غیرمنقول تبعى موجود در اموال مى باشد که شباهت زیادى با حق سرقفلى دارد، خصوصا ازاین جهت که

طبقه بندى و تقسیم اموال به عینى و دینى،منقول و غیر منقول، معقول و منطقى است، ولى این تقسیم بندى در مورد«حق» چندان به جا نیست، براى این که طبقه بندى اموال به منقول و غیرمنقول ناظر به اموال مادى خارجى است و حقوق مالى و ذهنى (حق) را نباید در ردیف اشیاءبه حساب آورد،

سرقفلى،همانند حق غیرمنقول تبعى براى مستأجر حق تقدمى در اجاره ملک و منافع ایجاد مى کند؛ بنابراین با محدود کردن دایره شمول بحث بهتر است سؤالات و فرضیاتى را که ممکن است بر اثر این تشابه و تقابل به ذهن خطور کرده و مسأله ساز شود، در ذیل مطرح سازیم تاپس از بحث و بررسى موضوع، محملى براى آنها یافت گردد.

الف ـ زمینه هاى تشابه مفهوم سرقفلى با حق غیرمنقول تبعى تا چه اندازه مى باشد؟ یا به عبارت دیگر، وجوه تشابه این دو مفهوم در چیست؟

ب ـ حق تقدم شناخته شده در حق سرقفلى همان حق تقدم مورد بحث در حق غیرمنقول تبعى است؟

ج ـ در صورت تفاوت معنى و مفهوم حق تقدم در، هر یک از موضوعات سرقفلى و حق غیرمنقول تبعى، ایا آثار و احکام مترتبه بر هرکدام از آنها نیز متفاوت خواهد بود؟

د ـ قلمرو و مصادیق اموال غیرمنقول تبعى، منحصر و محصور به موارد مندرج در ماده 18 ق.م. مى باشد یا خیر؟

در این مقاله سعى شده تا مطالبى مختصر در توضیح هر یک از اجزاء تشکیل دهنده موضوع مقاله (تحلیل رابطه حق غیر منقول تبعى با سرقفلى) ارائه گردد تا در فهم مطلب مفید باشند.

طرح موضوع

حق از جمله امتیازاتى است که به هر انسان ذى روحى عطا شده تا در پرتو آن قادر باشد اراده خود را نمایان ساخته، با پشتوانه قانون بتواند در جامعه، معتبر و اثر گذار باشد، همچنین در مقابل هر حقى، تکلیفى نهفته است. تا شخص را در عین آزادى تا اندازه اى که رعایت حقوق دیگران اقتضاء مى کند، محدود نماید؛ لذا هر حقى با تکلیفى روبروست وگرنه بدون وجود تکلیف، حق بى معنا بود.

طبقه بندى و تقسیم اموال به عینى و دینى،منقول و غیر منقول، معقول و منطقى است، ولى این تقسیم بندى در مورد«حق» چندان به جا نیست، براى این که طبقه بندى اموال به منقول و غیرمنقول ناظر به اموال مادى خارجى است و حقوق مالى و ذهنى (حق) را نباید در ردیف اشیاء به حساب آورد،پس اگر بخواهیم این حقوق را تقسیم کنیم،به جاى توجه به ماهیت حقوقى آن باید موضوع حق را مشخص نموده، به تبعیت از آن موضوع، حق را منقول و غیر منقول و یا دینى و عینى نامید. اعمال عنوان «غیرمنقول تبعى» در حقوق عینى مشکلى ندارد، چرا که اگر حق عینى، مربوط به مال غیرمنقول باشد، حق نیز غیرمنقول خواهد بود و برعکس اگر ناظر به مال منقول باشد، حق مربوطه نیز منقول خواهد بود؛ به عنوان مثال، حق ارتفاق از ملک، حق غیرمنقول تبعى خواهد بود؛ چرا که این حق اختصاص به ملک دارد و ملک نیز از جمله اموال غیرمنقول مى باشد؛ بنابراین این حق نیز به تبعیت از ملک غیرمنقول خواهد بود که در نتیجه اصطلاحا آن را حق غیرمنقول تبعى گویند. همین قاعده در مورد حقوق دینى نیز قابلیت اجرا دارد. حق دینى اصولاً منقول است، ولى این قاعده اطلاق ندارد، بلکه برحسب مورد ممکن است در مواردى غیرمنقول باشد. همان طور که مى دانیم حق دینى شامل دو موضوع مى باشد: الف ـ انجام عمل ؛ ب ـ انتقال مال،در خصوص بند الف باید گفت که تمام دعاوى مربوط به آن منقول خواهد بود؛ چرا که موضوع حق منقول مى باشد،تهیه مصالح و طرح نقشه ساختمان در معمارى،تسلیم مبیع غیرمنقول در بیع، همگى از حقوق دینى منقول مى باشند؛ چرا که موضوع آن منقول است، ولى در مورد بند ب مورد باید بررسى شود، اگر تعهد بر انتقال مال ناظر به مال غیر منقول باشد اصل حق نیز به تبعیت از آن غیرمنقول خواهد بود و گرنه، منقول محسوب مى شود. پس همان طور که گفته شد، حق غیرمنقول تبعى، حقى است که به تبعیت از ملک بوجود مى اید و این بدین معنى است که خود حق، اصالتا، نمى تواند داراى صفات منقول و غیرمنقول باشد.

انواع حقوق غیر منقول تبعى در ماده 18 احصاء شده که عبارتنداز:«1 ـ حق انتفاع از اشیاء غیرمنقوله؛ 2 ـ حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ 3 ـ دعاوى راجع به اموال غیرمنقوله»؛ ولى این احصاء دال بر منحصر بودن این نوع از حقوق به موارد مصرحه درماده 18 نمى باشد، بلکه حقوقى؛ چون: حق تحجیر،حق وثیقه، حق دینى ناشى از انتقال مال غیرمنقول، حق سرقفلى، حق مالکیت، حق حریم، حق مستأجر نسبت به عین مستأجر، و بطور کلى تمامى حقوق عینى بر اموال غیر منقول، از جمله حقوق غیر منقول تبعى محسوب مى شوند.

به عنوان مثال همان طور که در خصوص حق دینى گفتیم،اگر موضوع حق،تعهد برانجام کار یا تسلیم مال غیرمنقول باشد حق دینى حقى منقول است، ولى اگر تعهد بر انتقال مال غیر منقول باشد، حق دینى، غیرمنقول خواهد بود یا در مورد سرقفلى که اگر عناصر آن را تجزیه کنیم،خواهیم دید از اجزائى همچون، کالاها، ابزارکار، علائم و اسم تجارى تشکیل شده که فى الجمله به اعتبار کالاها حقى غیرمنقول و به اعتبار علائم و اسم تجارى، حقى منقول خواهد بود. البته از یک طرف با توجه به اینکه معناى سرقفلى در حقوق ایران به این وسعت نمى باشد و از طرف دیگر، غرض اصلى از بر قرارى حق سرقفلى،ایجاد حق تقدم براى مستأجرى است بواسطه که حسن شهرت و طول مدت تصرف خود،اثرى در معروفیت محل داشته است و از آنجا که این حق تقدم،تغییرى در ماهیت سرقفلى از حیث منقول یا غیرمنقول بودن ایجاد نمى کند، لذا تفکیک عناصر

طبق قانون سال 56: « سرقفلى حقى است که بدون پرداخت مبلغى در قبال آن، به نفع مستأجر ایجاد مى گردد،

اما طبق قانون سال 76 «حق سرقفلى علاوه بر پرداخت اجاره بهاى ثابت عین مستأجر درقبال عوضى به نفع مستأجر ایجاد مى گردد؛ به عبارت دیگر بر عکس وضعیت قانون 56 حق سرقفلى نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء به وجود مى اید

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول براى خویش قائل به سرقفلى هستند.بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، داراى این امتیاز مى گردد.همانطور که پیداست معناى عرفى سرقفلى موافق با قانون سال 76 مى باشد.

حقوق غیرمنقول تبعى (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمى را براى منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد مى کند،

همانطور که حق سرقفلى نیز (معناى موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهاى ثابتى است که براى مستأجر ایجاد مى شود و طبیعتا حق تقدمى را براى وى در صورت انقضاء مدت ایجاد مى کند و چون حق سرقفلى نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول مى باشند لذا از این لحاظ شباهت تامى بین این دو حق وجود دارد.

در صورتیکه اگر حق تقدم موجود در سرقفلى تابع معناى دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معناى اول مى بود،به لحاظ شکلى، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت مى شد.

سرقفلى شناخته شده درایران به صورتى که در بالا ذکر شد، بى فایده خواهد بود. از طرفى معیار عرف تجارى که در واقع منشاء شناسایى سرقفلى در قوانین ما بوده مى تواند در تشخیص ماهیت آن کمک کند و پرواضح است که این عرف به چیزى جز غیر منقول بودن آن، نمى اندیشد. علاوه بر آن، وجود دلایلى همچون موارد ذیل، ادعاى ما را قوام مى بخشد، این عبارت که اولاً: طبق مواد 17و18و19 قانون سال 56 حق سرقفلى جدا از مالکیت بر ملک نیست؛ ثانیا: طبق ماده 18 قانون مذکور انتقال حق سرقفلى فقط با تنظیم سند رسمى امکان دارد حال آن که د ر اموال منقول اصولاً نیازى به تنظیم سند رسمى نیست.

حال پس از این توضیحات کلى، به تحلیل جزیى تر رابطه حق سرقفلى با حق غیر منقول تبعى مى پردازیم: در حقوق فرانسه، سرقفلى حقى است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه، ولى عنصر اصلى آن حفظ مشتریان تاجر و امتیازى است که او در اثر کار و فعالیت و امانت خود به دست آورده است. در حقوق، مفهوم سرقفلى محدودتر از آنچه ذکر شده مى باشد. طبق قانون سال 1346 «سرقفلى حقى است که به واسطه آن مستأجر بر دیگران نسبت به اجاره کردن محل کسب مقدم است».

به عبارت دیگر با توجه به عرف کنونى و قوانین موجود در نظام حقوقى ایران، سرقفلى داراى دو مفهوم خواهد بود:

اول ـ در قوانین:

الف ـ طبق قانون سال 56: « سرقفلى حقى است که بدون پرداخت مبلغى در قبال آن به نفع مستأجر ایجاد مى گردد.به عبارت دیگر، مستأجر فقط با پرداخت اجاره بهاى ثابتى که قبلاً با موجر در قبال استفاده از منافع ملک تجارى توافق کرده بود، حق سکناى در آن را به دست مى آورد که براساس مرور زمان و ایجاد اعتبار و شهرت تجارى، خود به خود داراى عنوانى بنام«سرقفلى» مى شد، بدون آن که درمقابل این حق، وجهى به موجر پرداخته باشد (حمایت از مستأجر). طبق این قانون با پایان یافتن مدت اجاره مندرج دراجاره نامه،مستأجر حق اقامت مجدد را پیدا مى کرد و موجر نمى توانست وى را مجبور به تخلیه ملک تجارى نماید (،مگر درموارد مصرحه در مواد 14 و 15 قانون موجر و مستأجر سال 56). این تمدید مدت اجاره به خودى خود و به طور اتوماتیک صورت مى گرفت و نیازى به تنظیم مجدد سند اجاره نبود؛ لذا به محض انقضاء مدت، مستأجر به نوعى حق تقدم بردیگران داشت.

ب ـ طبق قانون سال 76 «حق سرقفلى علاوه بر پرداخت اجاره بهاى ثابت عین مستأجر، درقبال عوضى به نفع مستأجر ایجاد مى گردد. به عبارت دیگر عکس

وضعیت قانون 56 حق سرقفلى نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء به وجود مى اید(حمایت از موجر). پولى که مستأجر در ابتداى عقد اجاره مى پردازد و مطابق آن شخص مستأجر که سرقفلى پرداخت کرده است در اجاره کردن آن ملک،اولى از دیگران بوده، و هرگاه مدت اجاره ملکى که سرقفلى آن گرفته شده، منقضى شود، مالک موظف است آن را به همان مستأجر یا شخص دیگرى که او موافقت مى کند اجاره دهد، صاحب ملک هم مى تواند ملک خود را به دیگرى اجاره دهد و علاوه بر مال الاجاره، از او سرقفلى بگیرد و در این صورت، ملکى را که اجاره داده،نمى تواند به دیگرى اجاره دهد هر چند مدت اجاره تمام شده باشد. طرفداران این نظریه معتقدند: مبناى حق اولویت، عرف است؛ یعنى عرف براى مستأجر قائل به حق اولویت مى باشد و این اولویت قابلیت انتقال به غیر را دارد.

دوم ـ در عرف:

امروزه، قاطبه مردم در قبال پرداخت پول براى خویش قائل به حق سرقفلى هستند؛ بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، داراى این امتیاز مى گردد.همان طور که پیداست معناى عرفى سرقفلى موافق با قانون سال 76 مى باشد؛ زیرا همان طور که در عرف شاهد هستیم، مى گویند فلانى سرقفلى مغازه اش را فروخت؛ یعنى آن را تخلیه و به دیگرى واگذار کرد و نه این که سرمایه و نام تجارى و شهرت تجارى خود را به دیگرى واگذار کرد؛ بنابراین همان طور که مى دانید: «صفت ممتاز و عنصر اصلى سرقفلى،حق مقدم در اجاره و مالکیت منافع عین مستأجر در برابر اجاره بهاى ثابتى است که طرفین برآن تراضى کرده اند و از این لحاظ شباهت تام با حقوق غیرمنقول تبعى (ماده 18 ق.م)دارد.».

در توضیح این رابطه مى توان دو معناى متفاوت براى عبارت «حق تقدم» در نظر گرفت:

اول ـ حق تقدم مالک بردیگران به اعتبار مالک بودن (مالک عین و منفعت ـ مالک به معناى واقعى کلمه)؛

دوم ـ حق تقدم مالک طبق قانون موجر و مستأجر سال 1356(مالک منفعت).

تحلیل معناى اول

اگر معناى اول را در خصوص عبارت «حق تقدم» قبول نماییم، مى توان این چنین تحلیل کرد که مالک ملکى در عین مسلط شدن بر ملک خویش (تسلط مادى ـ معنوى) داراى حق تقدم بر دیگران در مورد ادعاهاى مطرح شده نسبت به ملک مورد نظر خواهد بود؛ چرا که طبق ماده 35 قانون مدنى، «سلطه فعلى او دلیل بر تقدم وى بر دیگران مى باشد». به عنوان مثال با تسلط یافتن شخص بر زمینى و تحجیر نمودن آن، نسبت به دیگران داراى حق تقدم است. همچنین است تصرف عین مستأجره توسط مستأجر که با فرض عدم انقضاء مدت، مستأجر در عین تصرف و انتفاع از ملک،داراى حق تقدم بردیگران مى باشد.

تحلیل معناى دوم

این معنى از عبارت «حق تقدم» (حق تقدم مندرج در قانون سال 76) مناسبت چندانى با این بحث ندارد؛ چرا که حق غیر منقول تبعى (ماده 18ق.م) داراى خصوصیتى همچون حق سرقفلى موجود در قانون سال 56 نیست که به صرف اجاره کردن ملک تجارى ایجاد شود بدون این که عوضى در قبال ایجاد این حق (سرقفلى) به مؤجر

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول براى خویش قائل به سرقفلى هستند؛بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، داراى این امتیاز مى گردد.همان طور که پیداست معناى عرفى سرقفلى موافق با قانون سال 76 مى باشد.

پرداخت شود، بلکه حقوق مندرج در ماده 18 در قبال ایجاد پرداخت پول و به مدت معین قابل ایجاد بوده، براى تمدید آنها نیاز به توافق مجدد شفاهى یا کتبى مى باشد. ممکن است ادعا شود که گاهى اوقات در حق انتفاع نیز همچون حق سرقفلى براى منتفع حق انتفاع رایگان ایجاد مى شود؛ یعنى منتفع به طور مجانى از حق انتفاع استفاده مى کند بدون این که عوضى به مالک بدهد، در جواب گفته مى شود: صحیح است که گاهى اوقات ایجاد حق انتفاع همانند سرقفلى (سرقفلى سال 56) در برابر عوض نیست، ولى این امر باعث نمى شود تا مالک نتواند عوضى را در قرارداد حق انتفاع جعل کند،حال آن که در خصوص حق سرقفلى (طبق قانون 56) قراردادن عوض، مخالف قانون و عرف مسلم محسوب شده و کأن لم یکن مى باشد.

نتیجه گیرى

اجمالاً باید گفت که حقوق مندرج در ماده 18 ق.م. شامل حق تقدم به معناى دوم نمى باشد، بلکه حق تقدم به معناى اول در مورد آنها صادق است؛ چرا که حقوق غیرمنقول تبعى (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمى را براى منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد مى کند، همان طور که حق سرقفلى نیز (معناى موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهاى ثابتى است که براى مستأجر ایجاد مى شود و طبیعتا حق تقدمى را براى وى در صورت انقضاء مدت ایجاد مى کند و چون حق سرقفلى نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول مى باشند. لذا از این لحاظ شباهت تامى بین این دو حق وجود دارد.در صورتى که اگر حق تقدم موجود در سرقفلى تابع معناى دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معناى اول مى بود،به لحاظ شکلى، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت مى شد.